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Immobilienkauf in Spanien
Der Immobilienkauf in Spanien unterliegt anderen Voraussetzungen als der
Immobilienkauf in Deutschland. Hier gibt es keinen Paragraph 313 BGB,
nachdem alle Grundstücksgeschäfte beurkundungspflichtig sind. Es genügt
schon eine mündliche Vereinbarung unter Zeugen, oder ein privater
Kaufvertrag.
Aber Vorsicht !
Viele Käufer haben auf diese Art und Weise
erhebliche oder ganze Vermögen verloren!
Nachfolgend erfahren Sie, was Sie wissen sollten, bevor Sie sich zum Kauf
einer Immobilie in Spanien entschließen.
Objektsuche
Werden Sie sich im Klaren über die Art und den Standort der Immobilie.
Anschließend sind Sie gut beraten, sich mit mehreren örtlichen Maklern
Ihrer Wahl in Verbindung zu setzen, um herauszufinden, was auf dem Markt
ist und ob es Ihrer Preisvorstellung entspricht. Besorgen Sie sich
ebenfalls Immobilienmagazine (gibt es an jeder Tankstelle gratis) und
Zeitungen, um sich einen guten Überblick zu verschaffen.
Makler/Real Estates/Inmobiliarias
Ein Makler kann für den Kaufinteressenten sehr hilfreich sein. Er verfügt
normalerweise über eine große Auswahl von Immobilien und wichtige örtliche
Informationen. Auch wenn er Ihr Wunschobjekt nicht in seinen Büchern hat,
kann er Ihnen auf der Suche danach helfen. Vorsichtig sollte man bei der
Auswahl eines Agenten sein. Er sollte die Erfahrung haben, alle Ihre
Fragen zu beantworten und Sie durch die manchmal komplexen Schritte führen,
die bis zum Abschluss eines Kaufvertrages notwendig sind. Makler berechnen
dem Käufer normalerweise keine Gebühr, daher ist es sinnvoll, sich derer
Dienste zu bedienen. Die Agenturprovisionen werden üblicherweise vom
Verkäufer bezahlt.
Angebot machen
Wenn Sie sich für eine Immobilie entschlossen haben, machen Sie zunächst
ein mündliches Angebot, entweder persönlich oder über den Makler. Die
Verhandlungen gehen dann weiter, bis man sich über den Preis geeinigt hat.
Danach sollten Sie einen Rechtsanwalt kontaktieren, um die Vereinbarung zu
formalisieren.
Rechtsanwalt
Der Anwalt, der fließend Ihre Sprache sprechen sollte, wird alle
notwendigen Überprüfungen des Objekts vornehmen, und die gesetzlichen
Voraussetzungen für den Kauf schaffen. Die erste Überprüfung gilt
normalerweise der NOTA SIMPLE, ähnlich dem deutschen Grundbuch, aus der
die Besitzverhältnisse und eventuelle Belastungen hervorgehen. Fragen Sie
den Verkäufer nach Quittungen für die Bezahlung der IBI (Impuestos sobre
Bienes Inmuebles), der jährlichen Grundsteuer. Diese zeigen den
Katasterwert, auf dessen Grundlage Ihre Grundstückseinkommensteuer
berechnet wird. Wenn Sie eine neue Immobilie kaufen, fragen Sie nach der
DECLARACION de OBRA NUEVA und der DECLARACION de ALTERACION de BIENES
NATURALEZA URBANA. Wenn es eine Eigentümergemeinschaft gibt, fragen Sie
nach Quittungen für die Gemeinschaftsausgaben und sprechen Sie mit dem
Präsidenten, um eventuelle Probleme auszuloten. Auch ein Gespräch mit
Nachbarn ist eine gute Idee.
Reservierungsgebühr
Nachdem man sich über den Preis geeinigt hat und die NOTA SIMPLE überprüft
wurde, bezahlen Sie ein kleines Deposit, um das Objekt vom Markt zu nehmen
und bis zum Abschluss für Sie zu reservieren. Zu diesem Zweck wird
Ihr Anwalt ein formales Angebot und eine Vereinbarung ausarbeiten.
Privatverträge
Der Austausch der Privatverträge oder die Unterzeichnung eines
Optionsvertrages dauert normalerweise 2 Wochen ab Zeitpunkt des formalen
Angebots und wenn Ihr Anwalt seine Recherchen abgeschlossen hat. Im
Privatvertrag stehen sämtliche Vereinbarungen und das Datum der
Vervollständigung. Zu diesem Zeitpunkt bezahlt der Käufer für gewöhnlich
ein Deposit von 10% des Kaufpreises. Im Falle eines Rücktritts vor dem
Notartermin, wird das Deposit nicht zurückerstattet. Sollte der Verkäufer
zurücktreten, muss er die doppelte Summe zurückbezahlen.
Notar
Beim vereinbarten Notartermin unterzeichnen Verkäufer und Käufer, oder
deren Bevollmächtigte, die ESCRITURA de COMPRAVENTA, aus der hervorgehen
sollte, dass die Immobilie vollkommen lastenfrei ist. Der Notar überprüft
die Vereinbarungen nicht, sondern bestätigt lediglich, dass die Parteien
sich geeinigt haben. Danach erfolgen der Zahlungsausgleich und die
Besitzübergabe an den Käufer. Ihr Anwalt wird die Bezahlung von Steuern
und Gebühren arrangieren, sowie Ihre Eintragung im Grundstücksregister
vornehmen. Dies sollte sofort geschehen. Und vergessen Sie nicht, Ihre
Immobilie zu versichern.
Kosten
Es gibt 3 Gebührenarten: Rechtsanwalt, Notar und Grundstücksregister, und
2 Steuerarten: Übertragungssteuer (ITP) und Wertzuwachssteuer (PLUS VALIA).
Rechtsanwalt: normalerweise etwa 1% vom Kaufpreis, zuzüglich 16%
Mehrwertsteuer. Notar: gesetzlich festgeschrieben, normalerweise zwischen
Euro 300.- und Euro
900.-.Registrierungsgebuehren:ca.40% der Notargebühren Übertragungssteuer:
6% des Kaufpreises, aber wenn Sie von einem Bauträger kaufen, wird diese
ersetzt durch 7% Mehrwertsteuer (IVA), zusätzlich 0,5% Stempelgebühr.
Plus Valia (Wertzuwachssteuer): eine örtliche Gemeindesteuer, die auf dem
offiziellen Wertzuwachs der Immobilie seit der letzten Besitzübertragung
basiert. Es ist ratsam, sich beim Bürgermeisteramt über die exakte Summe
zu
erkundigen.
Wer bezahlt was?
Üblicherweise bezahlt der Käufer die oben genannten Steuern und Gebühren,
mit der möglichen Ausnahme der PLUS VALIA, aber alles ist verhandelbar und
sollte im Vertrag festgehalten werden. Der Verkäufer seine eigene
Kapitalertragssteuer und die Maklergebühren.
Und hier noch ein Tipp: nehmen Sie sich etwas Zeit bei der Auswahl Ihres
Rechtsanwaltes. Vertrauen Sie nicht unbedingt Zeitungsinseraten. Fragen
Sie Freunde und Bekannte, die schon Immobilien in Spanien besitzen, nach
Empfehlungen.Bei Bedarf nennen auch wir Ihnen gerne Makler,
die wir persönlich seit Jahren kennen und die zuverlässig arbeiten
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